양도소득세율과 자동계산 방법

핵심 요약
· 양도소득세율은 보유 기간 2년 이상이면 6~45%의 기본세율(누진세율)이 적용되고, 2년 미만 단기 보유는 40~70%의 높은 세율이 적용됩니다.
· 계산은 '양도차익 → 장기보유특별공제 → 기본공제 250만 원 → 세율 적용 → 지방소득세 10%' 순서로 진행합니다.
· 홈택스·손택스의 '양도소득세 모의계산'을 이용하면 예상 세액을 자동으로 계산해 볼 수 있습니다.

집이나 땅, 주식을 팔아 이익이 생기면 양도소득세를 내야 합니다. 그런데 양도소득세율은 자산 종류와 보유 기간, 주택 수에 따라 달라서 처음 접하면 복잡하게 느껴지기 쉽습니다. 특히 2026년 5월 다주택자 중과 유예가 끝나면서 양도소득세에 관심을 갖는 분들이 더 많아졌습니다.

이 글에서는 양도소득세란 무엇인지, 2026년 기준 양도소득세율 표, 단계별 계산 방법과 예시, 홈택스에서 자동계산하는 방법, 주식 양도소득세, 절세 체크포인트까지 한 번에 정리합니다.

양도소득세란?

양도소득세는 부동산, 분양권, 주식 등 자산을 팔았을 때 생긴 이익(양도차익)에 매기는 세금입니다. 판 금액에서 산 금액과 필요경비를 뺀 '번 돈'에 대해서만 세금을 내므로, 손해를 보고 팔았다면 양도소득세는 없습니다.

양도소득세에는 지방소득세가 10% 추가로 붙습니다. 예를 들어 양도소득세가 1,000만 원이라면 지방소득세 100만 원을 더해 총 1,100만 원을 내게 됩니다.

2026년 양도소득세율 표

기본세율(2년 이상 보유)

2년 이상 보유한 부동산을 팔면 종합소득세와 같은 6~45%의 누진세율이 적용됩니다. 과세표준이 클수록 높은 세율이 적용되며, 계산할 때는 '과세표준 × 세율 - 누진공제' 공식을 쓰면 편리합니다.

과세표준	세율	누진공제
1,400만 원 이하	6%	-
1,400만 ~ 5,000만 원	15%	126만 원
5,000만 ~ 8,800만 원	24%	576만 원
8,800만 ~ 1억 5,000만 원	35%	1,544만 원
1억 5,000만 ~ 3억 원	38%	1,994만 원
3억 ~ 5억 원	40%	2,594만 원
5억 ~ 10억 원	42%	3,594만 원
10억 원 초과	45%	6,594만 원

단기보유·중과 양도소득세율

보유 기간이 짧으면 투기를 막기 위해 훨씬 높은 양도소득세율이 적용됩니다. 주택은 1년 미만 보유 시 70%, 1~2년 미만은 60%이고, 토지·건물은 각각 50%, 40%입니다.

구분	1년 미만	1년 ~ 2년 미만	2년 이상
주택·입주권	70%	60%	기본세율
분양권	70%	60%	60%
토지·건물	50%	40%	기본세율
미등기 자산	70%	70%	70%

또 2026년 5월 9일로 다주택자 중과 유예가 끝나면서, 5월 10일 이후 조정대상지역 주택을 파는 다주택자는 기본세율에 2주택 20%p, 3주택 이상 30%p가 더해집니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 다만 계약 시기 등에 따라 예외가 있을 수 있으니 반드시 확인이 필요합니다.

양도소득세 계산 방법

양도소득세 계산은 아래 다섯 단계를 차례로 따라가면 됩니다. 순서만 이해하면 생각보다 어렵지 않습니다.

• 필요경비: 취득세, 중개수수료, 법무사 비용, 자본적 지출(샷시·확장 공사 등) 등이 해당합니다.
• 장기보유특별공제: 3년 이상 보유한 부동산에 적용되며, 일반 부동산은 1년에 2%씩 최대 30%까지 공제됩니다. 1세대 1주택은 보유·거주 기간에 따라 최대 80%까지 가능합니다.
• 기본공제: 1년에 한 번, 자산 그룹별로 250만 원을 공제합니다.

양도소득세 계산 예시

5억 원에 산 상가를 8년 보유한 뒤 7억 원에 팔았고, 필요경비가 2,000만 원이라고 가정해 보겠습니다(1세대 1주택이 아닌 일반 부동산).

단계	계산	금액
양도차익	7억 - 5억 - 2,000만	1억 8,000만 원
장기보유특별공제	1억 8,000만 × 16%(8년)	2,880만 원
양도소득금액	1억 8,000만 - 2,880만	1억 5,120만 원
과세표준	1억 5,120만 - 250만	1억 4,870만 원
양도소득세	1억 4,870만 × 35% - 1,544만	약 3,661만 원
지방소득세 포함	3,661만 × 1.1	약 4,027만 원

과세표준 1억 4,870만 원은 35% 구간에 해당하므로 '1억 4,870만 원 × 35% - 1,544만 원'으로 약 3,661만 원이 나옵니다. 여기에 지방소득세 10%를 더하면 최종 납부액은 약 4,027만 원입니다. 실제 세액은 개인 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

양도소득세 자동계산 방법(홈택스 모의계산)

직접 계산하기 어렵다면 국세청 홈택스나 손택스 앱의 '양도소득세 모의계산' 기능을 이용하면 됩니다. 자산 정보를 입력하면 세율과 공제가 자동으로 적용돼 예상 세액을 바로 확인할 수 있습니다.

• 홈택스(또는 손택스)에 접속합니다. 모의계산은 로그인 없이도 이용할 수 있는 경우가 많습니다.
• 검색창에 '양도소득세 모의계산'을 입력해 메뉴로 들어갑니다.
• 자산 종류, 취득일·양도일, 취득가액·양도가액, 필요경비, 보유 주택 수 등을 입력합니다.
• 계산 결과에서 장기보유특별공제, 과세표준, 예상 세액을 확인합니다.

모의계산 결과는 참고용이므로, 금액이 크거나 중과·감면이 걸려 있다면 세무서나 국세상담센터(126), 세무사 상담을 함께 받는 것이 안전합니다.

주식 양도소득세율

주식도 경우에 따라 양도소득세를 냅니다. 국내 상장주식은 소액주주가 장내에서 팔면 양도소득세가 없지만, 대주주에 해당하면 과세됩니다. 해외주식은 대주주 여부와 상관없이 모든 투자자가 과세 대상입니다.

구분	과세 여부	세율(지방세 포함)
국내 상장주식 소액주주	장내 매매 비과세	-
국내 상장주식 대주주	과세	22% / 27.5%(3억 원 초과분)
해외주식	과세(연 250만 원 공제)	22%

국내 상장주식 대주주 기준은 종목당 보유액 50억 원 이상 또는 일정 지분율(코스피 1%, 코스닥 2%) 이상입니다. 대주주 기준은 세법 개정 논의가 자주 있는 부분이므로 매년 확인하는 것이 좋습니다.

양도소득세 신고 기한

자산	신고 기한
부동산·분양권	양도일이 속한 달 말일부터 2개월 이내
국내 주식(대주주 등)	양도일이 속한 반기 말일부터 2개월 이내
해외주식	다음 해 5월 1일 ~ 31일

신고 기한을 넘기면 가산세가 붙을 수 있으니 미리 일정을 챙겨 두는 것이 좋습니다.

양도소득세 절세 체크포인트

• 필요경비 증빙 보관: 취득세, 중개수수료, 공사비 영수증은 세금을 줄여 주는 중요한 자료입니다.
• 보유 기간 확인: 2년을 채우지 못하면 단기 양도소득세율이 적용돼 세금이 크게 늘어납니다.
• 1세대 1주택 비과세: 양도가액 12억 원 이하이고 2년 이상 보유(취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주)하면 비과세됩니다.
• 해외주식 손익 통산: 같은 해에 손실 난 종목을 함께 정리하면 과세 대상 이익을 줄일 수 있습니다.

양도소득세 자주 묻는 질문(FAQ)

Q. 양도소득세율은 몇 퍼센트인가요?

2년 이상 보유한 부동산은 과세표준에 따라 6~45%의 기본세율이 적용됩니다. 2년 미만 보유하면 40~70%의 단기 세율이 적용되며, 지방소득세 10%가 별도로 붙습니다.

Q. 양도소득세 자동계산은 어디서 하나요?

국세청 홈택스와 손택스 앱의 '양도소득세 모의계산'에서 무료로 계산해 볼 수 있습니다.

Q. 손해를 보고 팔아도 양도소득세를 내나요?

양도차익이 없으면 양도소득세도 없습니다. 다만 신고 의무가 있는 경우도 있으니 확인하는 것이 좋습니다.

Q. 1주택자도 양도소득세를 내나요?

1세대 1주택 비과세 요건을 갖추고 양도가액이 12억 원 이하라면 내지 않습니다. 12억 원을 넘는 부분은 과세되지만 장기보유특별공제를 크게 받을 수 있습니다.

마무리

양도소득세율은 보유 기간과 주택 수에 따라 크게 달라지므로, 팔기 전에 미리 계산해 보는 것이 가장 좋은 절세 방법입니다. 홈택스 모의계산으로 예상 세액을 확인하고, 금액이 크거나 조건이 복잡하다면 전문가와 상담해 보시기 바랍니다.

본 글은 정보 제공을 목적으로 하며 세무 자문을 대신하지 않습니다.

※ 기준: 2026년 10월 말 시행 중인 소득세법 기준이며, 세법은 개정될 수 있으니 신고 전 국세청 안내를 확인하시기 바랍니다.

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