종부세 과세대상과 납부기한, 종부세 계산 방법

핵심 요약
· 종부세는 매년 6월 1일 기준으로 주택 공시가격 합계가 9억 원(1세대 1주택 12억 원)을 넘으면 내는 세금입니다.
· 2026년 종부세 납부기한은 12월 1일부터 12월 15일까지이며, 고지서는 보통 11월 하순에 발송됩니다.
· 종부세 계산은 (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60% × 세율 순서로 이뤄집니다.

매년 11월 말이 되면 종부세 고지서를 받는 분들이 많습니다. 집값과 공시가격이 오르면서 “나도 종부세 대상일까?” 궁금해하는 분도 늘었지요. 이번 글에서는 종부세 과세대상과 납부기한, 그리고 직접 따라 해 볼 수 있는 종부세 계산 방법을 사례와 함께 쉽게 정리해 보겠습니다.

종부세란?

종부세(종합부동산세)는 일정 금액 이상의 주택이나 토지를 가진 사람에게 부과하는 국세입니다. 재산세가 모든 부동산에 매기는 지방세라면, 종부세는 공시가격이 높은 부동산을 가진 사람에게 추가로 부과된다는 점이 다릅니다. 재산세와 같은 부분에 세금이 두 번 매겨지지 않도록 재산세 중복분은 종부세에서 빼 줍니다.

종부세 과세대상

종부세 과세대상은 과세기준일인 매년 6월 1일 현재 부동산을 소유한 사람입니다. 6월 1일 하루라도 소유하고 있으면 그해 종부세 대상이 되고, 6월 2일에 샀다면 그해에는 대상이 아닙니다.

구분	과세 기준(공시가격 합계)
주택(일반)	인별 9억 원 초과
1세대 1주택(단독명의)	12억 원 초과
부부 공동명의 1주택	1인당 9억 원 초과(합산 18억 원)
종합합산토지	5억 원 초과
별도합산토지	80억 원 초과

주택은 사람별로 공시가격을 합산해 9억 원을 넘으면 종부세 과세대상이 됩니다. 1세대가 집 한 채만 가진 경우에는 12억 원까지 공제받을 수 있습니다. 부부 공동명의 1주택은 1인당 9억 원씩 공제되며, 신청하면 1세대 1주택 방식으로 계산할 수도 있습니다.

종부세 납부기한

2026년 종부세 납부기한은 12월 1일부터 12월 15일까지입니다. 국세청이 세액을 계산해 고지서를 보내 주며, 보통 11월 하순에 우편이나 모바일 전자고지로 받게 됩니다. 기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙으므로 기한 안에 내는 것이 중요합니다.

구분	내용
과세기준일	2026년 6월 1일
고지서 발송	11월 하순(예상)
납부기간	2026년 12월 1일 ~ 12월 15일
납부처	홈택스·손택스, 은행, 가상계좌
분납	일정 금액 초과 시 6개월 이내 분납 가능

납부할 세액이 일정 금액을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 나눠 낼 수 있습니다. 분납 기준 금액과 신청 방법은 고지서와 홈택스 안내를 꼭 확인하세요.

종부세 계산 방법

종부세 계산 방법은 생각보다 단순한 순서로 이뤄집니다. 공시가격을 모두 더한 뒤 공제금액을 빼고, 공정시장가액비율을 곱해 과세표준을 구한 다음 세율을 적용합니다.

종부세 과세표준 = (공시가격 합계 − 공제금액) × 공정시장가액비율 60%

종부세 세율

세율은 과세표준이 커질수록 높아지는 누진 구조입니다. 2주택 이하는 0.5~2.7%, 3주택 이상은 과세표준 12억 원 초과 구간부터 더 높은 세율(2.0~5.0%)이 적용됩니다.

과세표준	2주택 이하	3주택 이상
3억 원 이하	0.5%	0.5%
3억~6억 원	0.7%	0.7%
6억~12억 원	1.0%	1.0%
12억~25억 원	1.3%	2.0%
25억~50억 원	1.5%	3.0%
50억~94억 원	2.0%	4.0%
94억 원 초과	2.7%	5.0%

1세대 1주택 세액공제

1세대 1주택자는 나이와 보유 기간에 따라 세액공제를 받을 수 있습니다. 고령자 공제와 장기보유 공제를 합쳐 최대 80%까지 줄일 수 있어, 오래 산 집 한 채를 가진 어르신이라면 부담이 크게 줄어듭니다.

종부세 계산 사례

실제 숫자로 종부세 계산 방법을 따라 해 보겠습니다. 아래 금액은 이해를 돕기 위한 단순 예시로, 재산세 중복분 공제와 농어촌특별세(종부세의 20%)는 반영하지 않았습니다.

구분	사례 ① 1세대 1주택	사례 ② 2주택
공시가격 합계	15억 원	20억 원
공제금액	12억 원	9억 원
과세표준(×60%)	1억 8,000만 원	6억 6,000만 원
산출세액	90만 원	420만 원
세액공제	40% (63세·7년 보유)	해당 없음
공제 후 세액	54만 원	420만 원

사례 ① 공시가격 15억 원 주택 한 채를 7년째 보유한 63세라면, (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만 원이 과세표준입니다. 0.5% 세율을 적용하면 90만 원이고, 고령자 20%와 장기보유 20%를 합친 40% 공제를 받아 54만 원이 됩니다.

사례 ② 공시가격 합계 20억 원인 2주택자는 (20억 − 9억) × 60% = 6억 6,000만 원이 과세표준입니다. 3억 원까지 0.5%(150만 원), 3억~6억 원 0.7%(210만 원), 나머지 6,000만 원에 1.0%(60만 원)를 적용해 모두 420만 원입니다.

1주택자와 다주택자의 차이

같은 공시가격이라도 몇 채를 가졌는지에 따라 종부세는 크게 달라집니다. 1세대 1주택자는 공제금액과 세액공제 혜택이 크지만, 3주택 이상은 공제가 적고 높은 세율이 적용됩니다.

종부세 납부 방법

종부세는 국세라서 홈택스나 손택스(모바일 앱)에서 바로 낼 수 있습니다. 신용카드 납부도 가능하며, 고지서에 적힌 가상계좌로 이체해도 됩니다. 참고로 재산세는 지방세라 위택스에서 납부합니다.

종부세 개편 논의

정부는 2026년 세제개편안에서 실거주 1주택 공제 확대, 공정시장가액비율과 세율 조정 등을 제시했습니다. 다만 개편안은 국회 심사를 거쳐야 하고 주로 내년 이후 적용이 거론되는 만큼, 올해 고지되는 2026년 종부세는 현행 기준으로 계산된다고 보는 것이 일반적입니다. 최종 내용은 국회 통과 이후 다시 확인하는 것이 좋습니다.

종부세 FAQ

Q. 종부세 과세대상인지 어떻게 확인하나요?

부동산 공시가격 알리미에서 보유 주택의 공시가격을 확인해 더해 보면 됩니다. 1세대 1주택은 12억 원, 그 외에는 인별 9억 원을 넘는지 보면 됩니다.

Q. 6월에 집을 팔면 종부세를 안 내나요?

과세기준일인 6월 1일까지 잔금을 치러 소유권이 넘어갔다면 그해 종부세는 매수자가 부담합니다. 6월 2일 이후에 잔금을 받으면 매도자가 냅니다.

Q. 종부세 납부기한을 놓치면 어떻게 되나요?

종부세 납부기한을 넘기면 납부지연가산세가 붙고, 기간이 길어질수록 금액이 늘어납니다. 납부가 어렵다면 분납이나 납부유예 요건을 미리 확인해 보세요.

Q. 부부 공동명의가 종부세에 유리한가요?

공동명의는 1인당 9억 원씩 총 18억 원까지 공제받을 수 있어 공시가격이 높을 때 유리할 수 있습니다. 다만 고령자·장기보유 공제를 받는 단독명의가 더 유리한 경우도 있어 비교가 필요합니다.

마무리

종부세 과세대상은 6월 1일 기준 공시가격 합계로 정해지고, 종부세 납부기한인 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 종부세 계산 방법은 공제금액, 공정시장가액비율, 세율, 세액공제 순서만 알면 대략적인 금액을 미리 가늠해 볼 수 있습니다. 고지서를 받으면 금액이 맞는지 확인하고 기한 안에 납부하세요.

본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 상황에 대한 세무 자문을 대신하지 않습니다.

※ 기준: 2026년 11월 7일 현재 시행 중인 종합부동산세법 기준이며, 세법 개정에 따라 달라질 수 있습니다.

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